房地产价格回归成交低迷 楼市“博傻”时代已过

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2018-10-06

旷日持久的调控下,开发商对现金流和回款率的要求越来越高,降价走量成为一种可行选择。   9月下旬,泰禾合肥院子某个户型降价4000元/平方米促销,随即引来老业主集体维权。 一些老业主在售楼处拉起横幅,抗议泰禾的调价行为,并提出退款等要求。 当月早些时候,长沙、杭州也先后出现因降价而引发的业主维权行为,业主认为开发商胡乱定价、欺诈业主、丧失诚信。   早在今年6月,北京市通州区的K2十里春风项目售楼处也曾被业主包围,并被要求退房,起因同样在于项目售价下调。   纵观我国发展史,业主因降价而维权的现象时有发生,且大多出现在市场下行之时。 万科、保利、龙湖等大型房企的售楼处,都曾遭遇过围攻。

  相比因直接降价而导致维权,在市场下行期,开发商推出变相的价格策略更为常见。

  8月末,恒大全国在售住宅楼盘打出了全部折优惠的广告,首付款也可以分期支付,最低首付仅需5%。 中粮也于9月末启动全国范围内的购房节,对近万套房源推出优惠折扣,涉及16个城市66个项目。

  在北京市场,万科、城建等房企都推出了价格策略。 珠三角、厦门等区域的新房项目,近期也有不同程度的价格优惠措施推出。 虽然官方的数据仍然显示出很好的涨势,但从市场一线来看,调整的端倪似乎已经出现。   在楼市调控严厉打压下的市场,真的扛不住了吗?  最后的选择  2008年,2011年,2014年,全国出现过3轮非常明显的退房潮现象,只要房价出现下调现象,前期购房者就开始所谓的降价维权。 中原地产指出,降价维权的现象时有出现,其中以2011年最为典型。   公开信息显示,从2011年9月开始,北京、上海、南京、宁波等地不断出现降价维权现象,万科、龙湖、合生等多个企业旗下项目的售楼处被砸毁,部分项目的业主还与保安发生肢体冲突。   按照业内的观点,这三个年份均为房地产市场的小年,在监管层出台楼市调控政策之后,市场出现下行。

为保证现金流,开发商祭出各种价格优惠策略,部分项目明显降价。

  今年的市场形势,被认为与上述三年有着类似之处。 在旷日持久的调控下,开发商对现金流和回款率的要求越来越高,降价走量成为一种可行的选择。

  但有房企人士近日向21世纪经济报道表示,直接降价通常是企业最后的选择。

因为多年的操盘经验告诉房企,直接降价通常会引发类似的纠纷。   如果不得已要进行调整时,最先选择是降配。 该人士说,降配是指在不调整价格的基础上,对装修、绿化等配套设施的标准进行下调,从而弥补利润率的损失。

  在降配的同时,有些项目还会变相降价,比如,减少赠送面积、提高车位价格、提高精装修价格等等。

这些做法同样能够达到弥补利润率的目的。 首次开盘的项目则可以选择低开(低价开盘),或价格优惠策略等。 近期的价格优惠策略,大多发生在首次开盘的项目中。

  该人士表示,选择直接降价,通常意味着项目已经别无选择,这是一个既损失利润、又损失口碑的做法。

  价格回归?  房地产项目直接降价的原因很多,但综合来看,很大部分都存在前期定价过高的现象。   长沙某房企人士9月28日向21世纪经济报道表示,过去一年来,长沙房价出现大幅上涨,部分项目在半年内的涨价幅度超过50%。 这其中虽不乏好地段的优质项目,但部分地段、品质不佳项目也跟风上涨。

  到今年,长沙的调控政策不断深化,限价令的执行尤为严厉。

好地段的项目价格尚可维持,品质不佳的郊区项目,则不得不进行价格回调。   上海某研究院智库中心总监将这种调整称为回归,因为,前期房价大幅上调,本身就是非理性的行为,在调控的压力下,价格泡沫势必要被挤出。   他表示,在我国房地产市场,需求从来都不是平稳释放的。 受调控政策、买涨心态等影响,市场需求通常表现出集中释放,然后又集中收缩的现象。 而供给端的反应往往滞后于需求端。 因此,当市场需求出现收缩时,很多项目就不得不对价格策略做出调整。

  在这个过程中,限价令的影响不可忽视。 有时候,被限价的项目并不在你那个区域,但一旦别的区域价格被限,市场的整体预期就变了,你再按照原来的价格卖,就卖不出去了。

前述长沙房企人士表示。   今年以来,楼市调控政策不断深化,除限价令外,限购、限售等措施还对需求端的积极性产生影响,棚改货币化的退潮,也在影响三四线城市的购买力。 在很多城市,市场预期发生了明显变化。

  9月上半月,某研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%,可谓趋近零增长,金九成色存疑。

有分析人士认为,这种交易量还是房企通过价格调整策略取得的,与市场真正好的时候有着本质区别。

  这种情况还影响到了二手房市场。 贝壳研究院通过对11个重点城市的二手房市场进行分析得出,今年第三季度,业主挂牌量开始下滑,已入市业主预期松动,挂牌价趋稳,调涨占比下滑。

  一二线城市仍有支撑  随着楼市调控的继续深入,价格调整有可能会继续蔓延。 严跃进指出,项目价格下降会带来更多的观望情绪,一些资金状况紧张的房企,会将旗下项目加入降价行列。 他认为,到10月份,类似降价还会出现。 但不排除到了年底出现价格反弹的可能。

  高级副总裁欧阳捷赞同上述看法,他指出,大面积降价潮的风险似乎不高。

这是因为:在调控严厉的一二线城市,需求长期压抑,供应远远不足,高端住宅偏多,城市成长潜力巨大,地价下调余地很小,房价几无可降空间。

  欧阳捷还表示,部分调控尚不严厉的二线城市,更是存在房价上涨动力。   根据上海某研究院的报告,截至2018年7月底,全国100个城市的新房库存去化周期仅为个月,明显低于12-16个月的合理区间。

其中一些城市的去化周期不足5个月。   但随着调控政策的下沉,一些前期房价上涨过快的三四线城市,情况则不容乐观。   欧阳捷表示,房价上涨过快、客户流量萎缩过猛的三四线城市,未来极有可能出现价格回调。 他指出一个现象,在很多省份,低能级、低等级城市的房价高于高能级、高等级城市,简言之,县城房价接近或超过省会城市。

  欧阳捷表示,今年9月浙江义乌市二手房均价21519元/m2,同比上涨%,环比也在上涨,这一价格已经高于很多中西部的省会城市。 与此同时,河北多地房价高于石家庄市;江西赣州市、湖北宜昌市、安徽芜湖市的房价均已接近其省会城市。

  前述房企人士也表示,三四线城市的市场容量本身就不大,并在此前的周期中释放殆尽,若棚改货币化大幅回潮,这些城市的需求规模和购买力都会受到影响,出现价格下调也就不意外。

  中原地产指出,过去3年,全国房价普遍上涨,投资投机需求有所抬头,很多需求还使用了较高的杠杆。

无论此轮价格调整会否蔓延,市场参与者都应该增强风险意识,因为随着楼市调控的常态化,只涨不跌的楼市博傻时代已经过去。